Vastgoed

Ontwikkeling en samenstelling gebouwenvoorraad
De gemeentelijke gebouwenvoorraad betreft medio 2019 99 gebouwen, waarvan 6 als tijdelijk zijn aangemerkt, inhoudende dat zij op de nominatie staan om binnen afzienbare termijn te worden afgestoten. Daarnaast beschikt de gemeente in het kader van haar huisvestingsplicht voor het onderwijs over 35 schoolgebouwen, waarvan 4 in gemeentelijk eigendom.

De gemeentelijke gebouwenvoorraad kan als volgt worden uitgesplitst:

Leegstand en verhuur
Afgezien van twee gebouwen die op korte termijn worden gesloopt en een in het kader van ruimtelijke ontwikkelingen aangekochte woning beperkt leegstand zich momenteel tot Ouderkerkerlaan 14, enige ruimte in Schweitzerlaan  2-6 (beide frictieleegstand) en de twee gemeentelijke monumenten Randwijkcklaan 13 en Wolfert van Borsselenweg 117a, waarvan het toekomstig gebruik nog vorm moet krijgen. Daarnaast zijn op enkele plaatsen klaslokalen beschikbaar, welke meelopen in de continue anticipatie op toekomstige leerlingenaantallen.

Afgezien van de onderwijshuisvesting worden gebouwen afhankelijk van de aard van het gebruik in beginsel tegen een kostprijsdekkende dan wel marktconforme huurprijs verhuurd. Voor de berekening van kostprijsdekkende huren wordt aansluiting gezocht bij de historische kostprijs, hetgeen zich met name uit in het achterwege laten van een kapitaallastencomponent in de gevallen waarin het object geen boekwaarde meer heeft.

In de op 21 juni 2017 door de raad goedgekeurde notitie Vervolg rekenkameronderzoek vastgoedbeleid is de historische kostprijs gesteld tegenover een benadering van de zogenoemde opportunity costs c.q. de misgelopen opbrengst van de ingezette middelen bij optimale alternatieve aanwending. In de kostprijs o.b.v. opportunity costs is voor de relevante gebouwencategorieën de kapitaallastencomponent berekend als de gemeentelijke omslagrente over de woz-waarde bij de huidige bestemming. In theorie is dit de veilige beleggingsopbrengst die behaald kan worden over de verkoopopbrengst bij afstoten van de betrokken panden. Dit resulteerde begin 2019 in de volgende kostprijsverschillen per categorie:

Bij dit gebruik van omslagrente en woz-waarde passen twee kanttekeningen. De gemeentelijke omslagrente bedraagt vooralsnog 3,5%. In de huidige markt en voor dit doel is dit relatief hoog. Verder is de woz-waardering van maatschappelijk vastgoed een betrekkelijk onzekere aangelegenheid, aangezien deze objecten in het algemeen incourant zijn en marktprijzen daarvoor dus slechts beperkt voorhanden. Rekening moet dan ook worden gehouden met op deze manier te hoog berekende opportunity costs. Overigens liggen de actuele, in beginsel marktconforme huren voor de grotendeels als commercieel aan te merken categorie “divers” boven het niveau van de berekende opportunity costs.

Onderhoud
Sinds 2007 bevat de begroting structurele budgetten voor duurzame instandhouding van het gemeentelijk vastgoed, gebaseerd op planningen van jaarlijks onderhoud (JOP) en planmatig meerjarig onderhoud (MOP). Het structurele budget voor meerjarig onderhoud is het gemiddelde jaarbedrag van de meerjarenonderhoudsplanning voor de komende twintig jaar. Voor wat betreft meerjarig onderhoud worden de verschillen tussen de structurele begrotingsbelasting en de werkelijke uitgaven in enig jaar geëgaliseerd via de onderhoudsvoorziening.

Ieder jaar wordt voor een derde van alle panden de meerjarenonderhoudsplanning geactualiseerd, zodat het gehele bestand in een cyclus van drie jaar grondig wordt doorgenomen. Op deze manier wordt tevens zicht gehouden op de bouwkundige kwaliteit van het gebouwenbestand. Omdat het gebouwenbestand geleidelijk veroudert, vertoont de meerjarenonderhoudsplanning een opwaartse tendens. Daartegenover kunnen onderhoudsmaatregelen aan panden die naar verwachting zullen worden afgestoten in voorkomende gevallen achterwege blijven. Ieder jaar bij de opstelling van de jaarrekening wordt in samenhang met de actuele meerjarenonderhoudsplanning beoordeeld, of de stand van de onderhoudsvoorziening toereikend is.

Zoals aangekondigd in genoemde notitie Vervolg rekenkameronderzoek vastgoedbeleid is voor wat betreft de techniek van de meerjarenonderhoudsplanning in 2017 overgestapt op een systematiek die voldoet aan de NEN 2767, de huidige standaard op dit terrein. Deze systematiek is meer dan de tot dusverre gehanteerde gericht op sturing op een geëxpliciteerd onderhoudsniveau. Ook hebben afwegingen rond duurzaamheid aansluiting op de nieuwe systematiek. De meerjarenonderhouds-planning op basis van de nieuwe systematiek is in het vierde kwartaal van 2018 beschikbaar gekomen en het gebruik daarvan krijgt in 2019 nader vorm.

Jaarlijks wordt het daadwerkelijk noodzakelijke onderhoud bepaald en uitgevoerd. Bij panden waarvan voortgezet gebruik wordt voorzien, wordt gestuurd op het voorkomen van achterstallig onderhoud. Bij gebouwen waarvan duidelijk is dat deze op korte termijn (enkele jaren) zullen worden afgestoten, vindt onderhoud op een minimaal niveau plaats, zij het met inachtneming van de aan deze gebouwen te stellen gebruiks- en veiligheidseisen.

Verduurzaming
Ambities inzake het terugdringen van energieverbruik (“energieneutraal”) en het beëindigen van het gebruik van fossiele brandstoffen (“fossielvrij”) hebben gevolgen voor de energiehuishouding van de gemeentelijke gebouwen. De nieuwbouw van de laatste jaren beschikt in het algemeen over een energielabel A tot A++. Momenteel is een investeringsplan in uitvoering om in enkele stappen ook de oudere gebouwen naar dat niveau van energiezuinigheid te brengen. Daarop voortbouwend zal worden bezien, wat er nodig is om gebouwen energieneutraal te maken en zal, waar een voortgezet beroep op energie van buitenaf aan de orde is, moeten worden bezien, welke alternatieven voor aardgas kunnen worden ontwikkeld. Door de gemeente ingekochte elektriciteit heeft een duurzaam karakter.